背景案情

位于西安的房企W在项目竣工结算时，发现项目实际成本超目标成本170%之多，造成产品单方造价比周边相同类型的楼盘销售均价还高，复盘时竟发现多份合同的结算金额是签约金额的几倍，还有一些分公司项目在变更业务上对集团的瞒报变更高达数千万元！

通过对W企业的深入调研发现，这一系列问题的产生主要原因就在于对成本管理，尤其是动态成本的管理失控造成的。而以上的问题绝不是一家特例，在地产项目建造过程中，动态成本的管理失控会造成这样甚至更为糟糕的问题。

一 动态成本概念

动态成本 =已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本

直接人工、直接材料都是典型的变动成本， 在一定期间内它 们的发生总额随着业务量的增减而成正比例变动，但单位产品的耗费则保持不变。

变动成本与固定成本一样，变动成本与业务量之间的线性依存关系也是有条件的，即有一定的适用区间。也就是说，超出相关范围时，变动成本发生额可能呈非线性变动。

乐观动态成本： 预期发生乐观估计

悲观动态成本： 预期发生悲观估计

科目规划余量： 科目目标成本减去科目下合同动态成本之和

合同规划余量： 合同目标成本减去合同发生金额之和，或直接计为零

规划余量的作用： 计算预期发生，达到乐观与悲观的平衡。

成本预警/强控： 项目开发建设过程中动态成本变化超出既定数额或比例时，由成本管理系统向相关领导及部门发出警讯或停止合同操作的一种行为。

二 动态成本管理及流程

动态成本管理： 即在项目招标、合同签订、变更签证、项目结算等成本发生阶段，及时反映项目成本的动态，及时发现项目实际成本与目标成本的偏离状况，并通过预警、预控等措施使项目实际成本控制在目标成本的合理范围内。

三 动态成本管控的价值

1 以目标成本为控制线，及时、准确的反馈项目工程动态成本；

2 及时发现项目实际成本与成本目标的偏离，通过预警强控等措施使项目实际成本控制在目标成本的合理范围内；

3 预警目标成本的异常现象，规范超目标成本的审批程序；

4 实时成本归集，管理者可随时掌握每一时点的收支、盈利状况，即动态成本和动态利润，并进行对比分析;

5 成本数据可钻取查询，想看任何一项数据都可直接追本溯源；6 成本预控预警，各项成本在预算控制中，施工过程中材料使用超标或者少于标准用量，系统自动触发提醒，施工进度百分比一目了然；

四 动态成本变化原因

设计变更： 主要指因为规划方案、建筑设计、结构设计等设计改变而引起成本变化的原因，包括除建筑面积、占地面积与可售面积等变化外，其他规划指标变化引起成本变化的原因。

现场签证： 施工过程中，由承包人根据承包合同约定而提出的关于零星用工量、零星用机械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的确认。

市场价格： 主要指由于市场变化而造成建筑材料、人工等的价格调整而引起成本变化的原因；

档次调整： 由于调整开发项目的档次而引起的成本变化。

无效成本： 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

面积变化： 指由于项目的建筑面积、占地面积、可售面积的变化而引起成本变化的原因。

分摊方式变化： 由于制定目标成本时确定的分摊方式在实际执行中改变而造成成本变化的原因。

预估偏差： 由于编制目标成本或者成本预测时，预估不足或者过大而引起成本变化的原因。

结算调整： 由于施工过程中多种因素引起动态成本与目标成本发生偏差，在结算阶段进行修正引起的成本变化。

政府政策及其他因素影响： 由于政策因素或其他的影响。

五 设计变更的动态成本管理

1)设计变更及工程变更下达前，项目公司工程成本管理部应进行成本预估计算，提出成本计算金额，随设计变更、工程变更指令一并报批。

2)设计变更、工程变更发生后，根据变更成本预估，导致成本增加的，增加的成本首先扣减合同规划余量，剩余部分计入动态成本增加额；设计变更、工程变更导致成本降低的，直接反映动态成本总额变化。

3)项目公司工程成本管理部每次记录动态成本变化时，应对动态成本变化的原因进行分析，并将动态成本变化的原因分析记录至动态成本表中。

六 加强动态成本监控

开展动态成本预警及强控管理，无效成本及动态成本分析

七 成本管理体系中端主要优化点及价值说明

八 动态成本记录

合同签订、设计变更、工程变更审批时，记录合同金额，预估变更金额，计入动态成本

基于新的成本科目及合约规划，以及动态成本管理及分析要求，每月形成动态成本月报，及时真实的反映成本变化情况。

九 动态成本预警

建立动态成本预警与强控机制，对合同签订、设计变更、工程变更、合同结算等过程中的动态成本进行监控与管理。

动态成本预警(两种方式）

动态成本变化超过如下额度时（两者中的任何一个），启动预警机制。

十 预警通知书与解除

预警触发后，系统向预警对象自动发布《动态成本预警通知书》，该预警通知书包含预警通知事项及预警措施及跟踪。合同或费项责任主体填写原因及措施，经成本督导部、项目总经理审核，执行总经理审批后，该预警通知书消除。

预警触发后，原合同或设计变更、工程变更、合同结算流程仍可按照原定流程进行。

强控触发后，原合同签订、设计变更、工程变更、合同结算流程暂停，同时该合同的付款将无法发起，当总科目动态成本超额触发强控后，本项目所有合同付款无法发起。强控发生后，系统发出《动态成本强控报告》，由责任部门填写原因及措施，成本督导部核查动态成本变化的原因，填写原因核查情况、责任认定情况，并提出处理意见，造价咨询公司总部、财务部、执行总经理审核，总经理审批。审批通过后，强控状态解除。

十一 动态成本强控

动态成本强控(两种方式）

动态成本变化超过如下额度时，在启动预警机制的同时，启动强控机制，系统向责任部门发出《预警通知书》的同时，停止该项目的一些操作（包括付款）

十二 强控报告与解除

强控触发后，原合同签订、设计变更、工程变更、合同结算流程暂停，同时该合同的付款将无法发起；

当总科目动态成本超额触发强控后，本项目所有合同付款无法发起。

强控发生后，系统发出《动态成本强控报告》，由责任部门填写原因及措施，集团成本督导部核查动态成本变化的原因，填写原因核查情况、责任认定情况，并提出处理意见；

造价咨询公司总部、集团财务部、执行总经理审核，总经理审批。

审批通过后，强控状态解除。

十三 无效成本管理-无效成本分类

无效成本管理-细分产生原因，完善反馈及考核机制，形成闭环管理

十四 动态成本月报和现金流量月报

十五 动态成本预警分析表

通过动态成本预警分析表，就可以随时随地查看项目成本和利润的动态，并可查看其中任何一项数据的来龙去脉，数据所对应的人责权情况也一目了然。盈利了，知道赢在何处，亏损了，知道为何亏损。

需要该表格参考学习，可以联系冯姐免费 提供。

十六 科技赋能

科技赋能，可以省略以上所有的表格，通过smart－ERP动态成本数据库预警分析，就可以随时随地查看项目成本和利润的动态，并可查看其中任何一项数据的来龙去脉，数据所对应的人责权情况也一目了然。盈利了，知道赢在何处，亏损了，知道为何亏损。

快速搭建起来的成本体系，规范业务流程、记录业务数据

变更管理有效管控，告别变更“盲盒”

全面监控，及时预警：通过项目监控和预警平台，将所有在建工程的每一点异动，都随时呈现在你的桌面：不管是成本超支，还是进度超期，还是项目变更都可通过预警功能提前获知；成本是在哪部分超支、进度是在哪部分延误、项目变更有无及时跟踪，是否与甲方确认、是否调整预算以及最终落实情况等，都可以通过监控和预警提前完美实现规避。