浅谈城市老旧小区改造的意义和难处

江苏海审工程咨询有限公司 周甜甜

摘要：在岁月的洗礼下，城市老旧化越发凸显，为了给人们创造舒适的生活环境，老旧小区改造变得格外重要。城市老旧小区改造属于错综复杂的工程，如果出现问题将会引发安全隐患。为了推进全面小康社会的进一步发展，确保百姓安居乐业，就必须对城市老旧小区实施改造，本文对城市老旧小区改造做了一些浅谈。

关键词：老旧小区改造；意义；难处；对策

时代的发展提高了人们的生活水平，老旧小区由于建设时间久远，已经不能满足人们的需求。另外，老旧小区存在着多角度的问题，在一定层面上制约着城市的发展，所以说，城市老旧小区改造非常迫切。初步研究发现，2000年至2015年，我国房地产事业发展迅速，增加了约90亿平方面的住房面积，而其中的50亿平方住房都需要实施改造。我国重视城市老旧小区改造的研究，也提出了针对性的法律法规，推动了改造工程的进行，但是目前来看，我国仍有20亿平方住房仍处于改造难的环境下，约束了城市的发展。

1、城市老旧小区改造的意义

1.1城市老旧小区改造属于民生工程，推动经济的发展

从定义上看，城市老旧小区的建造者是政府和企业，建造时期是单位体制改革前，主要的特点是样式陈旧、使用年限较长，已经无法满足时代的发展。近年来，建筑行业发展迅速，尤其是重视基础配套设施的建设，而城市老旧小区除了基础配套设施不完善外，还存在一定的违章搭建现象，不仅降低了生活质量，也约束了经济的发展。城市老旧小区改造的实施是一个必然趋势，能够改善人们的生活水平，促进经济的发展，属于当前重要的民生工程。

1.2有助于城市的全面发展，实现小康社会

城市的发展带动经济的提升，科学化的城市老旧小区改造是实现小康社会的重要方式。为了经济的发展，必须开展城市老旧小区改造工作，解决老旧小区存在的安全隐患。到2022年，基本实现全部危房改造，为居民创造一个舒适的生活环境。城市老旧小区改造直接决定着城市的发展速度，被视为城市建设的核心，需要深入探索。

1.3 城市老旧小区改造需要资金支持，属于重要的投资项目

对于城市老旧小区改造来说，其不仅满足了社会市场的投资需求，又不会影响房价，可以称得上是稳定的投资项目。商品房的价格受市场调节的影响较为明显，当受到调控时，商品房的价格将不断上涨，一旦失去了调控，就会在短时间内下滑，极其不稳定。而城市老旧小区改造完全不同，符合市场项目的投资标准。初步研究发现，城市老旧小区改造的实施有效的拉动了GDP的增长，缓解了房地产建设带来的经济压力。

2、城市老旧小区改造的难处

2.1城市老旧小区改造资金匮乏

老旧小区改造是造福群众的民生工程，也是创新基层治理的过程。全国各地启动老旧小区改造试点工作，将老旧小区改造作为焕发片区活力的重要突破口，努力建设与中心城区相匹配的生活空间。但老旧小区改造量大，所需资金量大，仅依靠当地财政资金是远远不够的。崇川区作为南通市老旧小区改造的主战场，在中央奖补、省补资金、区政府专项资金共同扶持下，才得以开展老旧小区改造工作。2021年，对海港新村、城南小苑等50个老旧小区进行综合改造，涉及9个街道278万平方米，取得了显著成效。2021-2025年，崇川区将以每年50个左右项目持续推进老旧小区改造，确保“十四五”末将2000年前建成的251个老旧小区全部改造完成。届时将需要更多的资金，来推动城市老旧小区改造的进程。

2.2城市老旧小区存在大量违章建筑

老旧小区往往蕴藏大量违章建筑，老百姓对自己搭建并使用的小空间格外珍惜，这给拆违带来了巨大的阻力。老旧小区改造属于一项庞大的工程，其改造的是建筑，但使用的是群众，所以必须考虑群众的需求。例如部分顶楼的住户，私自往上搭建阳光房，拆除后需考虑防雨应急措施，在后期恢复防水防漏上也考虑经久耐用；部分底层住户，将门窗洞打通改造，自建小花园，拆除后得考虑外墙临洞防护及后期外墙门窗恢复等。街道和社区的工作人员，一般需要经过几轮思想工作，才能获得住户的理解。违章建筑拆除是老旧小区改造中最难的一个过程。

2.3城市老旧小区改造牵涉多个部门

一般来说，城市老旧小区改造过程繁琐，涉及到了诸多的部门，例如小区的供电部门、小区的基础设施建设部门、小区的道路修复部门等，诸多的部门难以做到全面的协调，进而使得城市老旧小区改造观众进展缓慢。另外，城市老旧小区改造还会涉及到网络的安装、消防的管理、居委会的创建等，以上部门也需要做到及时协调，一旦协调工作出现问题，经会引发严重的改造麻烦，减缓城市老旧小区改造进度，造成改造资金的浪费。

2.4城市老旧小区改造期间产生的影响

城市老旧小区一旦开始改造，特别有违建拆除的住户，生活上肯定会受到一定的影响，因为拆除到恢复是需要一定的时间的。在改造期间，噪声污染是不可避免的；灰尘也比往常来得多；停车一般也会受限；出行一般也需要绕道等等。待到小区旧颜换新，这些影响也都抛诸脑后，对生活又是一番美好的憧憬。

3、城市老旧小区改造的对策

3.1 实现小区改造模式的创新

小区改造流程并非是一致的，其需要根据小区的地理状况对改造计划进行调整。换句话说，老旧小区的改造有难有易，当前需要做的是掌握小区改造的需求，随后实现小区改造模式的创新，提高小区改造的质量和效率。首先来说，老旧小区改造需要以政府为主导，提高相关部门间的协调性，必要时建立统筹的小区改造管理机制。例如，供电和供水部门的管理、道路施工管理等，确保小区改造相关部门得以正常运行;其次来说，老旧小区改造还需要制定科学化的改造方案，以小区的实际状况为基础，创建改造施工计划和施工进度，做好对应的施工监督任务，提高改造施工效率;最后来说，借助多个渠道激发改造人员的积极性，尤其对改造效果显著的小区进行表彰，可适当给予物质奖励，促使改造人员长时间保持改造激情。

3.2 多途径保证改造资金

为了确保改造资金的充足性，当前需要从两个角度开展：首先是改造筹资渠道的拓展，尽可能注入新鲜血液，避免出现因资金不足而延缓改造工作的现象。一般来说，老旧小区位置优越，处于城市的中心，此时，可考虑对小区周边的土地进行二次开发，最大化吸引资金的投入。其次是加大政府的资金支持，向政府申请小区改造资金，引导政府以不同形式向小区注入资金，例如申请政府协助基础设施的建设等，另外，政府还出台了相关的小区改造政策，例如税收的减免等，缓解改造单位的施工压力。

3.3 重视小区改造后的维护

小区物业公司是维护小区的主要执行者，其管理能力的强弱直接决定着小区的管理质量，所以，必须对物业公司的能力进行评价，挑选管理能力强的物业公司。在小区改造的维护阶段，物业公司必须深入到业主家中，明确业主对小区改造的看法，掌握业主的真实想法，进而制定合理的物业管理办法。另外，小区内部成立专门的业主委员会，不断监督物业公司的管理过程，实现小区改造后的有效维护。

3.4 拓展改造内容

城市老旧小区改造不仅仅是增强建筑的强度，还需要完善对应的配套设施。详细表现在三个层面：首先，增设必要的建筑设施，例如电梯和供水系统等;其次，改善小区环境，主要是环境的绿化和道路的加宽，并根据业户的需要增加停车设施;最后，基础设施建设，对于老旧的管道线路实施改造，提高其服务性。随着我国老龄化程度的加剧，必须考虑老年人的基础设施建设，例如无障碍道路的改造等，便捷老年群体的生活方式。

4、结语

城市老旧小区改造是必然的趋势。在多部门的协调配合下，老小区可以早日焕发新的活力。在消耗巨大资金和精力的同时，我们也必须考虑住户的利益，妥善处理群众反映的问题。在未来的时间里，城市老旧小区的改造工作还将继续推进，这就需要政府发挥主导作用，设计科学化的改造方案，从而创造舒适的生活环境。

参考文献

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